有读者在头条号上向我提问关于二手商住房的税费计算问题，二手房买卖税费不同于一手房，许多买二手房的购房者对此往往是一知半解，虽说可以上网查询，但多数网上介绍的税费知识对于一些细节性的问题往往都没讲到。从今天起，我将就二手房买卖中的相关税费问题进行梳理总结，并且对一些税费方面的细节问题给出我认为有必要的解释和提示，希望能帮助到需要的读者。
首先声明一点，本人是上海的房地产经纪人，所以讲的是上海二手房买卖的税费问题，其他城市的具体情况，本人不甚了解。要讲清楚上海住宅类二手房买卖的税费问题，就不得不先搞清楚几个关键的概念（1）普通住宅和非普通住宅。上海普通住宅最新标准如下（2016年）：①五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式或旧式里弄等；②单套建筑面积在140平方米以下；③实际成交价格低于同级别土地上住房交易均价的1.44倍以下，内环内低于450万/套，内外环之间低于310万/套，外环外低于230万/套；同时满足上述三个条件的才算是普通住宅，只要有一条不满足就是非普通住宅。提醒注意此标准是动态变化的，一般隔段时间就会调整，同时还要指出第三条中所说的实际成交价指的是审税时税务部门指定的评估机构出具的评估报告的价格，并非指买卖合同价，这点我将在后文中进一步阐述两者的区别。（2）首套的概念。就缴纳契税而言，家庭所有成员（家庭成员包括配偶及未成年子女）名下均没有产权房屋的才能算首套，简单点说就是查询结果显示为0套；就缴纳房产税而言，上海户籍的购房人在2011年1月30日限购令之前同父母共有产权的产权房不计入名下即算父母的房子（夫妻双方最多可以和各自父母共有两套）；因此只要是除了限购令前同父母共有产权的房子外无其他产权房的上海户籍家庭核定房产税时视作首套。（3）评估价和买卖合同价的问题。国家规定房屋买卖交税需要评估核价。核价低于买卖合同价的，以买卖合同价为税基交税；核价高于买卖合同价的，以核定价格为税基交税。明确了上面几个关键概念后，接着就能进一步讲税费的具体计算了。以下所讲的是当下的税费情况，由于国家常会调整税费政策，所以不排除以后会有变化。
★注意事项：
（1）表一中的全额=出售时房屋评估核定总价，差额=出售时房屋评估核定总价-买入时购房发票价格
（2）增值税按不含税价格计算即扣除5%的税再计算，所以需要除以1.05。
（3）增值税的税率是5%，剩余的0.65%是属于地方附加税。
（4）房屋来源是买卖的情况下，个税可以选择按全额价乘以税率交，也可以选择按差额价乘以税率交。通常情况下，按全额的1%或2%交划算，如果买入和卖出的差额很小的话，就有可能是按差额的20%划算了。如果房屋性质是赠与，继承的则严格按差额的20%交个人所得税，是满五年唯一套的同样免征。
（5）出售的房子若是原来就涉及有房产税的，必须先缴清房产税才能再进行出售交易的其他税收的缴纳。
（6）增值税征收对年限的起算日以不动产证的日期或房屋交接书或契税完税日期中的最早的一个为准，个税征收的年限起算日只以不动产证的日期为准。
（7）表一中的税费不涉及出售动迁房和经济适用房的出售税费，经适房的出售税费要找经适房管理部门具体咨询。动迁房满三年不满五年的不论是普通还是非普通住宅均暂免征增值税及附加税，个税按全额的1%征，满五年的动迁房暂免征增值税及附加税，唯一套的暂免征个税，非唯一的按全额的1%征。
（8）如果是通过经纪公司居间完成出售房屋的，还有经纪公司的佣金费用，目前上海市场的行规是总价的1%。
★注意事项：
（1）契税和房产税对于首套的认定是不一样的，本文开篇部分已经有阐述。契税认定为首套的税率按1%或1.5%交，房产税认定为首套的免征房产税。
（2）2016年契税新政同原来契税的区别在于：原来规定购买非普通住宅的契税税率一律是3%，现在改成了只要符合首套标准的不管是不是普通住宅，契税税率为1%（90平米以下）或1.5%（90平米以上）。表二中的全额=出售时房屋评估核定总价-出售时缴纳的增值税（不含地方附加税）
（3）上海户籍家庭新购且属于家庭第二套及以上住房的，家庭人均面积60平米以内的免征房产税，超过60平米的按规定征收房产税。外地户籍家庭持有上海居住证且积分满120分的免征房产税；持上海居住证连续有效满三年的免征房产税；未连续满三年的，可以等到满三年后申请重新认定，符合规定的，已征收的房产税，可予退还。房产税在每年年底前需缴清。
（4）上海户籍家庭在新购一套住房后的一年内出售该家庭原有唯一住房的，其新购住房已按规定计算征收的房产税，可予退还。
（5）上海户籍家庭应征房产税面积的认定标准
①存量房加新购房的人均面积>60 平米 且存量房单独人均面积≤60平米
应征税面积=存量房面积+新购房面积-60平米×家庭人数
②存量房加新购房的人均面积>60 平米 且存量房单独人均面积>60平米
应征税面积=新购房面积
（6）房产税的税率分别为0.4%和0.6%，应税住房每平方米核定单价低于上海市上一年度新建商品住房平均销售单价2倍的（含2倍），税率适用0.4%；超过2倍的，税率适用0.6%。
（7）申报房产税时可以添加同住人，合并计算人均面积，但税务部门对同住人有严格的规定，首先必须是父母或是成年子女且上海无住房，同时同住人的户口在该房屋内满一年以上才行。
（8）如果是通过经纪公司居间完成购买房屋的，同样还有经纪公司的佣金费用，目前上海市场的行规是总价的1%。
在目前的上海二手房市场上，绝大多数的房东都是报净到手的售价即买卖双方的税费均需要买家承担（房产税除外），所以买家就非常有必要了解税费的情况了。对于房东而言，实际上也有必要了解原本属于出售方的税费，因为这将直接影响到房屋的出售，试想一下，若是你出售的房子的税费高于其他基本情况相似且售价又差不多的房屋，购房人会首选你的房子吗？你是不是就要考虑调整售价了呢？总之，随着房价的节节攀升，二手房买卖的税费也显著增加，自己学会计算税费，做到买房时心中有数是十分有用的。大家不妨根据表一和表二对号入座，自己试着算算，若有疑问欢迎关注我的公众号向我提问。（公众号：上海资深房地产经纪人）下期文章将讲述商用性质房屋的税费。