业主：开发商不讲诚信私改规划违建
开发商：为地铁工程让路调整规划企业损失数千万元
辰能溪树庭院三期C9 栋楼实景
中房报记者 高中华 哈尔滨报道
5月初，中国房地产报记者接到一条哈尔滨市民反映的维权信息称，位于哈尔滨南岗区哈西大街117号辰能溪树庭院小区开发商黑龙江辰能盛源房地产开发有限公司(以下简称“辰能盛源地产”)不讲诚信、违背销售承诺、加价售楼后，以哈尔滨地铁工程占地为由，未征得辰能溪树庭院三期C9全体业主同意，准备在C9栋前违法开建一座85米高的商业公寓楼，影响了C9栋居民日照采光。
中国房地产报记者介入调查采访，辰能盛源地产给出答复称：因哈尔滨城市轨道交通地铁三号线从辰能溪树庭院三期二区用地地下穿过并将建地铁出口，导致该用地无法按照原审批的规划建设，经哈尔滨市政府、规划局、国土局、市建委以及哈尔滨市地铁建设指挥部办公室等相关部门审核同意，将该居住公建混合用地控详规划进行了调整。辰能盛源地产辰能溪树庭院项目负责人表示，辰能溪树庭院三期二区用地规划调整后，与辰能溪树庭院三期一区C9栋的楼间距缩短，但符合城乡规划的法律法规，部分业主认为自身利益受到了侵害。辰能盛源地产承诺，为保证哈尔滨地铁建设，其已经损失数千万元，如果C9栋业主认为地铁建设影响了生活，辰能地产将无理由为业主办理退房手续并按银行利率支付利息。
辰能“失信”引发业主维权
5月6日，哈尔滨辰能溪树庭院小区三期C9栋业主刘先生向中国房地产报记者反映，2013年他花120多万元从黑龙江辰能盛源房地产开发有限公司购买了一套80多平方米住房。由于C9栋楼前没有建筑物，视野比较开阔，日照采光特别好，当时售楼人员也称楼前为绿地，房价要比相邻的C10栋、C11栋略高一些。
业主于女士说：“我买了一套建筑面积170平方米的房子，花了167万元，比C10栋相同楼层、同样面积的房子多花了3万元。当时，我觉得多花点钱值，毕竟楼前敞亮，住着也舒服。”
据辰能溪树庭院小区三期C9栋业主代表介绍，当初，他们选购房屋时，看了开发商为预售商品房而制作的沙盘，沙盘当时展示了商品房开发规划范围、相关设施、绿化情况及小区居住环境。当时的售楼沙盘显示，C9栋楼前为空地，较远处为一虚拟建筑型框，距离C9栋楼大约六七十米。而现在的沙盘显示C9栋楼前为一带裙楼的高层建筑模型，且距离C9栋楼较近，这与业主们当初购房时情况不符，业主们认为开发商不信守承诺，存在违约，涉嫌销售欺诈。
中国房地产报记者了解到，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
由此可见，宣传彩页、楼书以及广告中的内容和沙盘的描述并非是一定发生法律效力，只有是在“商品房开发规划范围内”，而且是“具体确定”的，同时也必须是对“合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”，才能被视为要约。具备上述条件的宣传描述内容，即使该说明和许诺没有载入商品房买卖合同中，也会被视为购房合同的内容，对双方产生法律效力。
辰能“违建”
遭业主举报停工
5月17日，中国房地产报记者来到辰能溪树庭院小区三期C9栋业主于女士家，从她家可以看到，C9栋楼前二三十米处已建起一座约三层楼高的建筑物，大量建筑物料已经进场，但工程处于停工状态。
据业主王先生介绍，经业主们了解，C9栋楼前绿地因哈尔滨地铁工程要在此地建设地铁出口，业主们理解支持政府建设民生工程项目，允许将地铁口建在C9栋楼前空地上，但开发商却以政府占地为由，未经过业主同意就在此处建设一栋85米高的LOFT商业楼，且距C9栋居民楼最近距离仅有23米左右，这是业主们无法接受的。2014年，辰能盛源地产在未取得合法规划手续和建设手续的情况下开始施工建设。2014年12月23日，业主代表张女士将此事举报到了哈尔滨市城乡规划管理执法监察局，同年12月25日，该局给出答复：“该工程由黑龙江辰能盛源房地产开发有限公司建设，工程地址在哈西大街与复旦路交口，该工程正在市规划部门审批，取得了《建设用地规划许可证》，规划审批手续不全，现属违法建设，现依法下达停工，违法问题正在处理中。”
业主刘先生表示：“工程停工了一年多，没再建，也没有拆除。今年4月份，我们看到工地有复工迹象，大量建筑物料被搬运进场。4月22日，业主们再次向哈尔滨市城乡规划管理执法监察局举报反映，辰能溪树庭院小区三期未按规划去建设，规划审批手续不全，要求查处。4月28日，规划监察局给出答复称，已下达停工通知，要求建设单位停止施工，违法问题正在调查中。”
按照建设单位的报建申请，哈西规划办正在走审批程序，对辰能溪树庭院三期二区的规划已经进行了规划批前公示。虞辰能溪树庭院三期C9 栋楼前二三十米处已建起一座约三层楼高的建筑物，大量建筑物料已经进场，但工程处于停工状态
规划办：规划手续
正在公示待审批
5月17日，中国房地产报记者在哈尔滨市城乡规划局哈西规划办查到了辰能溪树庭院三期二区（03-A、04、05地块）工程总平面图。图纸显示，辰能溪树庭院三期一区C9栋南侧将建一栋15层的公建楼，其中与C9栋垂直南向为2层裙楼，编号为C16栋，距离C9栋最大距离为33.59米，最近距离为23.22米。
哈尔滨市城乡规划局哈西规划办的田姓工作人员接受中国房地产报记者采访时称，建设单位黑龙江辰能盛源房地产开发有限公司涉嫌违建的事情，他们并不知情。按照建设单位的报建申请，哈西规划办正在走审批程序，对辰能溪树庭院三期二区的规划已经进行了规划批前公示，时间为5月13日至5月23日，期间利害关系人有权到哈尔滨市城乡规划局申请听证。
随后，中国房地产报记者在哈尔滨市城乡规划局官方网站找到了“辰能溪树庭院三期二区规划批前公示”，但当日在建设工地现场未发现公示板。辰能溪树庭院三期二区用地性质为居住公建混合用地，总面积13307.7平方米，总建筑面积57652.43平方米，容积率3.4，建筑限高20~85米。
开发商：
为地铁建设调整规划
公开资料显示，黑龙江辰能盛源建房地产开发有限公司成立于2006年3月31日，由黑龙江辰能投资管理有限责任公司与黑龙江建安房地产开发有限公司共同出资组建，公司注册资本金2000万元，2010年8月增资为3000万元，属国有控股企业。该公司开发的辰能溪树庭院项目占地面积为22.87万平方米，总建筑面积约为54.5万平方米，容积率2.14，绿地率39%，建筑密度27%。主要建筑形式以庭院洋房、舒适度高层、健康高层为主。分三期开发，预计总投资额约18亿元，建设期4年，开发期5年。
5月30日，辰能盛源地产辰能溪树庭院项目负责人接受了中国房地产报记者的采访。
据辰能溪树庭院项目负责人介绍，辰能盛源地产是在哈尔滨市哈西客站地区最早拿地的房地产开发企业，从2007年初拿到哈西22号地块后就开始规划设计，并分三期开发辰能溪树庭院项目。因原西湖路规划更名建成了现在南兴街，道路由原来规划40米宽，更改成了60米宽，政府要求辰能盛源地产让出10米宽、300米长的土地用于修路。作为国有控股企业，为了区域城市配套路网的建设，辰能盛源地产无偿接受了政府的要求。2011年年初，哈尔滨市哈西地铁联络线工程开工建设，其中哈西大街车站位于哈西大街与保健路交叉路口位置，车站北端头部分结构及哈西大街至学府四道街站盾构区间下穿辰能溪树庭院小区，与小区原规划部分公建平面位置重叠，相互影响。地铁车站及区间施工，导致原来规划的一座17层公建将无法按已规划位置施工。
“哈西办（哈尔滨西部地区开发建设领导小组办公室）、哈铁指办（哈尔滨市地铁建设指挥部办公室）多次找到辰能盛源地产协商，要求调整规划支持哈尔滨的地铁建设。为了这项关系到哈尔滨所有市民的民生工程，辰能盛源地产同意调整规划，并由哈西办、哈铁指办负责协调规划部门。”辰能溪树庭院项目负责人说。
中国房地产报记者了解到，2011年5月21日，哈尔滨市地铁建设指挥部办公室给哈尔滨市城乡规划局发了《关于调整辰能溪树庭院小区公建规划的函》（哈铁指办函字【2011】45号）；2013年7月12日，哈尔滨市地铁建设指挥部办公室再次给哈尔滨市城乡规划局发了《关于调整辰能溪树庭院小区公建规划的函》（哈铁指办函字【2013】5号），两次的函件内容一致，因地铁哈西大街站先期进行建设，受地铁施工影响无法按原规划位置建设的辰能溪树庭院小区17层公建，需要规划部门重新调整规划，请规划部门按照有关规定调整此地块的规划方案。2013年9月26日，哈尔滨市城乡规划局印发了《关于哈西客站地区NG13-E-18、21、22、23地块控制性详细规划调整征求意见的函》（哈规函【2013】528号）。之后，相继得到了哈尔滨市南岗区政府、哈尔滨西部地区开发建设领导小组办公室、哈尔滨市城乡建设委员会、哈尔滨市国土资源局的复函。其中哈尔滨市国土资源局的复函内容为：“哈西客站地区NG13-E-18、21、22、23地块属于黑龙江辰能盛源房地产开发有限公司建设的辰能溪树庭院项目用地，我局按照2008年9月23日规划局出具的控详规划，与辰能盛源公司签订了8个地块的土地出让合同。因此，本次规划调整应在规划8个地块基础上进行调整，以便下步按规划局调整后的规划，调整原出让合同。”2014年4月29日，哈尔滨市人民政府回复了《关于对哈尔滨市城市部分地块控制性详细规划调整的批复》（哈综政【2014】5号），其中哈西客站地区NG13-E-18、21、22、23地块局部地块控制性详细规划的调整得到了批准。
《哈尔滨市城乡规划管理执法监察局关于刘扬先生等人信访事项的答复》的原件照片
“地铁建设属于重大基础设施、公共服务设施建设，为国家、省、市重点工程，调整控详规划符合《哈尔滨市城乡规划条例》的相关规定。调整用地位于复旦路与哈西大街交叉口位置，地铁三号线由此下穿，导致该用地无法按照原审批的规划建设。为配合地铁工程的顺利实施，规划局将原有用地的控详规划做了调整。”辰能溪树庭院项目负责人说，这次规划调整将我们原有的一整块地调整成了两个小地块，控详规划的总建筑面积97460平方米没有变，调整前后公共绿地面积22263平方米未改变。
《哈尔滨市城乡规划管理执法监察局关于张女士上访问题事项的答复》的原件照片
辰能溪树庭院项目负责人表示，辰能盛源地产的控详规划调整都是合法合规的，严格按照审批程序在进行报请审批。由于此次的规划调整比较特殊，以前没有过这样的案例，辰能盛源地产前期部和规划部门多次前往住建部门报审这个地块的控详规划调整，历时近两年才批了下来。
对于“违建”问题，辰能溪树庭院项目负责人同辰能盛源地产公司都觉得很冤。“由于地铁哈西大街站出口要设在辰能溪树庭院三期二区的公建商业楼内，且当时哈西大街与保健路交口处另外两个地块还没出让开发，哈铁指办要求辰能盛源地产的这座公建先开工建设，以便预留建地铁站的出口，哈铁指办负责帮助相关建审手续。2014年，辰能盛源地产将此处公建的地下工程建完后，地上建了两层时遭到小区部分业主反对并向规划监察部门举报，我们被责令停工至今已经一年半。”该项目负责人说，辰能盛源地产为了哈尔滨市政道路建设，切让了近3000平方米建设用地；为了地铁建设调整规划，原有审批的公建商住楼不能如期建成销售，折算下来，辰能盛源地产前后损失达数千万元。但是，为了地铁三号线的顺利建设施工，让哈尔滨市民及辰能溪树庭院的业主早日乘坐上地铁，公司一再做出让步，因为辰能盛源地产是一家有责任心、有担当的企业。
最后，该项目负责人表示，辰能溪树庭院三期一区C9栋楼的部分业主认为辰能盛源地产不讲诚信，将要建设的公建商住楼影响了C9栋楼的采光，导致部分业主住得不舒服，辰能盛源地产承诺为这部分业主办理无理由退房手续，并按照银行利率支付利息。